Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

лет

Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Чистый дисконтированный доход – это разница межу текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.

Схема расчета ЧДД:

1. определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;

2. суммируется текущая стоимость будущих доходов;

3. сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:

- для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как:

,

где Р1, Р2, . . . ,Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;

к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

Ко – разовые инвестиции или вложенный капитал;

Е – процентная ставка;

– коэффициент дисконтирования;

– накопленная величина дисконтированных поступлений.

- при последовательном инвестировании в течение m лет ЧДД определяется как:

,

где К j– отток средств.

Воспульзуемся результатами расчетов таблиц 3.1-3.3.

Чистый дисконтированный доход для варианта А:

ЧДДА= 2259,39+2340,73+2050,89+1789,07+48473,55-(13500+387,69)=

=43025,94тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта Б:

ЧДДБ=803,49+924,05+872,26+807,84+47633,81-(14050+429,23)=

=36562,22 тыс. руб.

Чистый дисконтированный доход для варианта С:

ЧДДС=3321,63+2977,07+2549,83+2179,00+47875,11-(15450+392,31)=

= 43060,33 тыс. руб.

Определение внутренней нормы доходности (ВНД)

Внутренняя норма доходности – это норма прибыли, при которой осуществляется равенство текущей стоимости будущих доходов и затрат на инвестиции.

,

где Р1, Р2, . . . ,Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;

к – порядковый номер года в будущем, считая от даты начала капиталовложений;

n – продолжительность расчётного периода;

ВНД – внутренняя норма доходности.

Схема расчета ВНД:

1. выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость будущих доходов по проекту;

2. сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущих стоимостей будущих доходов;

3. если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает 0-ого значения ЧДД, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

· если ЧДД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

· если ЧДД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости будущих доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту;

5. Рассчитываем внутренние нормы доходности проекта методом интерполяции.

ВНД для варианта А:

1.ЧДД = 56913,63 – 13887,69 = 43025,94> 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

3818,37+5142,59+5857,55+6642,71+

+233972,59= 13230,44

3.ЧДД=13230,44-(13500+504)=13230,44-13796,48= -566,04< 0

4. Составляем пропорцию:

Х=39,48

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+39,48 =69,48 %

ВНД для варианта B:

1.ЧДД=51041,45–14479,23= 36562,22> 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

1357,89+2030,14+2491,25+2999,45+

+229919,31= 10917,98

3. ЧДД=10917,98-(14050+558)= 10917,98-14378,24= -3460,26< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 36,54

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30+36,54 = 66,54%

ВНД для варианта C:

1. ЧДД= 58902,65-15842,31 = 43060,34 > 0 при ставке дисконтирования 30%.

2.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%:

5613,56+6540,63+7282,56+8090,48+

+231084,02= 14289,08

3. ЧДД=14289,08-(15450+510)= 14289,08-15750= -1460,92< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 38,69

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%

Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

Схема расчета MIRR:

1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;

3. Составляется модифицированный денежный поток;

4. Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

MIRR для варианта А:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги – 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00=484,62

3) Общие затраты в настоящий момент 13500+484,62=13984,62тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе – MIRR по схеме расчёта ВНД:

 Скачать реферат