Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости
9
Стоимость 1 м2 арендуемого помещения:
· офисные помещения – 400 рублей;
· торговые помещения –600 рублей;
· помещения под кафе – 650 рублей;
· помещения спорткомплекса – 450 рублей.
Расчет уровня арендной платы помещений:
- офисные помещения
-торговые помещения
- площадь под кафе
- помещения спорткомплекса
Таблица 1.6. Исходные данные о финансировании объекта
|
Исходные данные о финансировании |
Ед. изм. |
Вариант | ||
|
A |
B |
C | ||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Налог на прибыль |
% |
24 |
24 |
24 |
|
Процент за привлеченный капитал |
% |
12 |
12 |
12 |
|
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах |
% |
40 |
40 |
40 |
|
Время выплаты привлеченного капитала |
Год |
10 |
10 |
10 |
|
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2006 года |
тыс. руб. |
420 |
465 |
425 |
|
Ставка дисконтирования |
% |
30 |
30 |
30 |
|
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах |
% |
60 |
60 |
60 |
Формирование денежных потоков от эксплуатации реконструируемого объекта
Оценка инвестиционной привлекательности вариантов реконструкции проводиться с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затрат на содержание и использование объекта недвижимости. Все эти затраты возникают в период, определяемый 2007-2012 года.
Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Различают:
· условно-постоянные расходы;
· условно-переменные расходы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Это расходы на управление, коммунальные расходы, расходы на уборку, на содержание территории.
Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом. Различают:
· Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов. А также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
· Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД; ЭВД) – ПВД за вычетом скидки на простой площадей и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
· Чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
· Поток денежных средств до уплаты налогов – чистый эксплуатационный доход за вычетом псевдорасходов: амортизации (так, как не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (так как эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
· Поток денежных средств после уплаты налогов – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
Расчеты кассовых поступлений от сдачи в аренду и перепродажи объекта недвижимости по трем вариантам реконструкции приведены в таблицах 2.1-2.3.
Таблица 2.1. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду торговых площадей и офисных площадей по варианту A
|
Доходы от аренды |
Ед. измер. |
Нач.2007 |
Кон.2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 | |
|
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 | |
|
Ставка арендной платы |
т.р./м2/год |
7,2 |
7,92 |
8,71 |
9,58 |
10,54 |
11,60 | ||
|
Арендуемая площадь |
м2 |
1028,4 |
1028,4 |
1028,4 |
1028,4 |
1028,4 | |||
|
Потенциальный валовой доход |
тыс. руб |
8144,93 |
8959,42 |
9855,36 |
10840,90 |
11924,99 | |||
|
Коэффициент загрузки |
0,85 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 | ||||
|
Потери дохода |
тыс. руб |
1221,7 |
447,97 |
492,77 |
542,04 |
596,25 | |||
|
Эффективный валовый доход |
тыс. руб |
6923,1 |
8511,45 |
9362,59 |
10298,8 |
11328,7 | |||
|
Ставка арендной платы |
т.р/м2/год |
4,8 |
5,28 |
5,81 |
6,39 |
7,03 |
7,73 | ||
|
Арендуемая площадь |
м2 |
221,64 |
221,64 |
221,64 |
221,64 |
221,64 | |||
|
Потенциальный валовой доход |
тыс. руб |
1170,26 |
1287,29 |
1416,01 |
1557,61 |
1713,38 | |||
|
Коэффициент загрузки |
0,90 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 | ||||
|
Потери дохода |
тыс. руб |
117,03 |
64,36 |
70,80 |
77,88 |
85,67 | |||
|
Эффективный валовый доход |
тыс. руб |
1053,2 |
1222,92 |
1345,21 |
1479,73 |
1627,71 | |||
|
Всего ПВД |
тыс. руб |
9315,1 |
10246,7 |
11271,3 |
12398,5 |
13638,3 | |||
|
Всего ЭВД |
тыс. руб |
7976,4 |
9734,37 |
10707,8 |
11778,5 |
12956,4 | |||
|
Расчет финансовых результатов |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 | |||
|
Эффективный валовый доход |
тыс. руб |
7976,4 |
9734,37 |
10707,8 |
11778,5 |
12956,4 | |||
|
Эксплуатацион-ные расходы |
тыс. руб |
-1318,9 |
-1384,9 |
-1468,0 |
-1556,1 |
-1665,0 | |||
|
Процент за привлеченный капитал |
тыс. руб |
-504 |
-504 |
-453,6 |
-403,2 |
-352,8 |
-302,4 | ||
|
Оперативный чистых доход |
тыс. руб |
-504 |
6153,4 |
7895,83 |
8836,57 |
9869,67 |
10989,0 | ||
|
Амортизация |
тыс. руб |
-249 |
-249 |
-249 |
-249 |
-249 | |||
|
Финансовый результат перед уплатой налога |
тыс. руб |
-504 |
5904,4 |
7646,83 |
8587,57 |
9620,67 |
10740,0 | ||
|
Налог на прибыль |
тыс. руб |
-1417,0 |
-1835,2 |
-2061,0 |
-2308,9 |
-2577,6 | |||
|
Финансовый результат после уплаты налога |
тыс. руб |
-504 |
4487,3 |
5811,59 |
6526,55 |
7311,71 |
8162,40 | ||
|
Обслуживание долга |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 | |||
|
Заемный капитал в начале года |
тыс.руб |
4200 |
4200 |
3780 |
3360 |
2940 |
2520 | ||
|
Погашение долга в конце года |
тыс.руб |
420 |
420 |
420 |
420 |
420 | |||
|
Заемный капитал в конце года |
тыс.руб |
3780 |
3360 |
2940 |
2520 |
2100 | |||
|
Процент от стоимости в начал года |
тыс.руб |
504 |
504 |
453,6 |
403,2 |
352,8 |
302,4 | ||
|
Стоимость недвижимости |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 | |||
|
Цена продажи недвижимости в конце года |
тыс. руб |
35001 |
52501 |
78752,5 |
118128 |
177193 |
265789 | ||
|
Налоговые отчисления |
тыс. руб |
-37210 | |||||||
|
Выплаты долга за привлеченный капитал |
тыс. руб |
-2100 | |||||||
|
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости |
226479 | ||||||||
|
Расчет кассовых поступлений |
Нач.2007 |
Кон.2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 | ||
|
Начальная стоимость недвижимости |
-12700 | ||||||||
|
Инвестиции в строительство |
-5000 | ||||||||
|
Заемный капитал |
4200 | ||||||||
|
Погашение займа |
-420 |
-420 |
-420 |
-420 |
-420 | ||||
|
Годовые финансовые результаты после уплаты налога |
-504 |
4487,3 |
5811,59 |
6526,55 |
7311,71 |
8162,40 | |||
|
Амортизационные отчисления |
-249 |
-249 |
-249 |
-249 |
-249 | ||||
|
Цена продажи недвижимости |
265789 | ||||||||
|
Налоговые отчисления |
-37210 | ||||||||
|
Платежи по займу |
-2100 | ||||||||
|
Кассовые поступления |
-13500 |
-504 |
3818,3 |
5142,59 |
5857,55 |
6642,71 |
233972 | ||
Скачать реферат