Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Целевые функции управления недвижимостью

В наиболее общем виде сущностью управленческого процесса является определение оптимальной во времени траектории перевода потребительского качества объекта из состояния «статус-кво» на более высокий уровень полезности.

Целевая функция L – логическая формула результирующего оценочного критерия управления не отдельными микроэкономическими факторами, а взаимосвязанным преобразованием всех внешних и внутренних переменных.

L - критерий влияния на стоимость Срын. капитала в вещественной форме, составляющего предмет управления:

Для реализации общей целевой функции L предлагается выделять ряд соподчиненных функций, уточняющих предмет управления в сфере недвижимости в виде нижеследующего целевого контура:

· Функция хозяйственного управления – это максимизация полезности (U) посредством улучшения потребительских свойств (ПСi) недвижимости

· Функция коммерческого управления – максимизация рыночной стоимости (Срын.) объекта недвижимости за счет улучшения параметров продуцируемого потока доходов (Дх)

L2напрямую зависит от L1 т.к. maxСрын. достигается через максимизацию потребительной стоимости. Реализация L2 является целью управления, а реализация L1 является средством достижения цели.

· Общая целевая функция

Важнейшими стоимостнообразующими факторами, которые влияют на Срын. и L являются:

· Потребительная стоимость: последовательно снижается по мере накопления износа (Ифиз). Требуется проведение всех воспроизводственных мероприятий, предусмотренных нормативными документами по эксплуатации объекта недвижимости (техническое обслуживание, ремонты, реконструкция и др.).

· Стоимость обслуживания: определяется по критериям полноты, качества и своевременности.

· Стоимость улучшений придомовой территории, которые позволяют максимизировать платежи за пользование – ренту по местоположению Rзем.

Если уровни полезности и доходности объекта недвижимости остаются неизменными, то единственной целевой функцией, отражающей увеличение потребительского качества объекта недвижимости становится максимизация периода его использования tисп за счет проведения воспроизводственных мероприятий.

Отрицательный градиент полезности U фактически выражает интенсивность утраты первоначальных потребительских свойств (в технической системе - снижения несущей способности, надежности, безопасности, увеличения физического износа).

Для объектов недвижимости, используемых в качестве потребительского блага, зависимости (1.1) ÷ (1.5) действительны, если максимум доходов заменить на минимум издержек.

где:

Ифиз – степень физического износа;

ΔРнорм – отклонения фактических состояний системы от соответствующего уровня нормативов технологической подсистемы;

ΔЗатр. – величина изменения издержек в экономической подсистеме.

Максимальную эффективность Eff обеспечивают технические воспроизводственные мероприятия с тенденцией постепенной потери уровня эффективности при переходах по уровням системы управления недвижимостью

Effтехн > Effтехнол > Effорг > Effэкон

В первую очередь необходимо обеспечить эффективное функционирование технической системы объекта недвижимости. Получить экономический эффект без модернизации технической и технологической подсистем невозможно.

При этом важно помнить, что конструктивная система здания, в отличие от его инженерного оборудования, не может быть разного потребительского качества. Если она обладает достаточной прочностью, устойчивостью и эксплуатационной пригодностью, ее нельзя сделать лучше. Дополнительное «улучшение» качества повышает только себестоимость, но не качество.

2. Управляющие организации

Управляющие организации и их взаимодействие с другими хозяйствующими субъектами, функционирующими на рынке недвижимости

Организация взаимодействия участникам процесса управлением, использованием и развитием объектов недвижимости обуславливается действующей нормативно-правовой базой, рыночными и другими факторами.

 Скачать реферат