рефераты по менеджменту

Оценка рыночной стоимости для целей реструктуризации

Страница
7

Таким образом, стоимость оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.

Таблица 2.9 – Результаты оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода

Наименование имущества

Оценочная стоимость на 01.01.04, руб.

Административное здание

555 513

Площадка с асфальтобетонным покрытием

33 492

Сооружения резервуаров

215 463

Оборудование

156 261

Итого

960 729

Стоимость основных средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей. Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.01.2004г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.

Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

руб.

Таким образом, стоимость предприятия на дату оценки, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.

Оценка сравнительным подходом

Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 2.10.

Таблица 2.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443

Наименование

Местоположение

Дата продажи

Цена за 1 м2, руб.

S, м2

Примечание

1. Административное здание АЗС №201

2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный

Март 2003 г.

82700

26

Шлакоблочное панельное здание, износ – 40%

2. Административное здание АЗС №431

с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка

Август 2003 г.

88450

34

Шлакоблочное панельное здание, износ – 35%

3. Административное здание АЗС №17

Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное

Январь 2003 г.

80400

32

Шлакоблочное панельное здание, износ – 45%

4. Административное здание АЗС №442

г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2

Июль 2003 г.

75180

29

Кирпичное здание, износ – 55%

5. Административное здание АЗС НК Альянс

г. Хабаровск, ул. Морозова

Август 2003 г.

85600

30

Панельное здание, износ – 35%

Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.

Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.

Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).

Таблица 2.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок

Параметры корректировки

АЗС №443

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 5

Цена продажи за 1 м2, руб.

-

82700

88450

80400

85600

1. Группа капитальности

II

II

I

II

II

Корректировка

1,0

1,0

0,95

1,0

1,0

Скорректированная цена, руб.

-

82700

84028

80400

85600

2. Наличие тепло- и энергоснабжения

Общие сети

Общие сети

Общие сети

Городские сети

Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение

Корректировка

1,0

1,0

1,0

1,0

0,95

Скорректированная цена, руб.

-

82700

84028

80400

81320

3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации

Есть

Есть

Есть

Есть

Только противо-пожарная

Корректировка

1,0

1,0

1,0

1,0

1,03

Скорректированная цена, руб.

-

82700

84028

80400

83760

4. Качество внутренней отделки

Простая

Простая

Улучшен-ная

Простая

Улучшен-ная

Корректировка

1,0

1,0

0,98

1,0

0,98

Скорректированная цена, руб.

-

82700

82347

80400

82085

5. Дата продажи

Дата оценки

Март

2003 г.

Август 2003 г.

Январь 2003 г.

Август 2003 г.

Корректировка

1,0

1,04

1,007

1,06

1,007

Скорректированная цена, руб.

-

86008

82923

85224

82660

6. Степень износа, %

43,5

40

35

45

35

Корректировка

1,0

0,98

0,95

1,03

0,95

Скорректированная цена, руб.

-

84288

78777

87781

78527

Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.

82343

-

-

-

-

Перейти на страницу номер:
 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13 

© 2010-2024 рефераты по менеджменту